Hypotheek oversluiten
Verlaag je maandlasten of verzilver je overwaarde
Ben je niet helemaal tevreden met je huidige hypotheek of wil je de financiële mogelijkheden van je huis optimaal benutten?
Het oversluiten van je hypotheek kan je veel voordeel opleveren. Of je nu je maandlasten wilt verlagen, de rentevaste periode wilt aanpassen, of je overwaarde wilt opnemen voor een verbouwing of andere plannen:
bij MarsMaris Hypotheken helpen we je graag om te ontdekken wat het hypotheek oversluiten voor jou kan betekenen.
We kijken verder dan alleen de rente en zorgen voor een oplossing die echt bij jouw huidige en toekomstige situatie past.
Stap voor stap je hypotheek oversluiten
Het oversluiten van je hypotheek lijkt misschien complex, maar met de persoonlijke begeleiding van MarsMaris Hypotheken is het een helder en overzichtelijk proces. We ondersteunen je stap voor stap.
Wat mag je van ons verwachten?
Bij MarsMaris Hypotheken draait alles om jou.
We weten dat het afsluiten van een hypotheek een belangrijke stap is, en daarom begeleiden we je met heldere communicatie en advies dat écht bij jou past.
Persoonlijk advies en échte aandacht:
Of je nu al veel weet of nog zoekende bent, we nemen de tijd om te luisteren naar jouw unieke situatie en wensen. Geen standaardoplossingen, maar een financieel plan dat naadloos aansluit bij wie jij bent en wat jij nodig hebt.
Onafhankelijk en objectief advies:
MarsMaris Hypotheken is geen bank, maar een onafhankelijk adviesbureau. Daardoor hebben we toegang tot een breed aanbod van hypotheekverstrekkers. We vergelijken objectief alle opties, zodat jij het best passende aanbod krijgt.
Duidelijke uitleg en volledige transparantie:
Wij geloven in helderheid. Daarom leggen we alles uit in gewone taal, zonder ingewikkelde vaktermen. Geen verborgen kosten of kleine lettertjes; je weet precies waar je aan toe bent. Duidelijkheid geeft rust, en dat is precies wat je verdient.
Volledige ontzorging, nu én later:
Vanaf het eerste gesprek tot het moment bij de notaris. We regelen je hypotheek én de bijbehorende verzekeringen. Verandert er later iets in je leven, zoals je werk, gezin of woonplannen? Dan denken we graag opnieuw met je mee.
Richtprijzen voor ons hypotheekadvies
Eerlijk, transparant en passend bij jouw situatie.
Hypotheek oversluiten
Vanaf € 2695.-
Wil je alle mogelijkheden en tarieven rustig bekijken?
Je vindt het complete overzicht op onze tarievenpagina.
Wat is een....?
Bij MarsMaris Hypotheken snappen we dat je veel vragen hebt.
Hier vind je de antwoorden op de meest gestelde vragen in jouw situatie.
Oversluiten; Slim of niet?
Hypotheek oversluiten: slim of niet?
Voel je dat je huidige hypotheek niet meer helemaal past bij jouw leven van nu? Of droom je van lagere maandlasten, een verbouwing, of meer financiële ruimte? Het oversluiten van je hypotheek kan dan een verrassend goede stap zijn naar meer rust en ruimte, maar is wel een grote financiële beslissing die weloverwogen moet worden. Wij helpen je graag te bepalen of dit voor jou het juiste moment is.
Hier zijn enkele overwegingen:
Je rentevaste periode loopt bijna af: dit is vaak het meest gunstige moment, omdat je dan vrij kunt overstappen naar een nieuwe aanbieder met de beste voorwaarden.
De actuele hypotheekrente is significant lager: als de marktrente veel lager ligt dan jouw huidige hypotheekrente, kun je zelfs met een eventuele boeterente een flinke besparing realiseren. Wij berekenen altijd het ‘breakeven-punt’ voor je: het moment waarop je de oversluitkosten hebt terugverdiend met de besparing op je maandlasten.
Je hebt plannen voor de toekomst: of je nu wilt verbouwen, verduurzamen of financiële ruimte wilt creëren, oversluiten kan hier de oplossing voor zijn.
Betere voorwaarden die bij jou passen: misschien wil je meer flexibiliteit in aflossing, of juist een andere hypotheekvorm die beter aansluit bij jouw toekomstplannen.
Let op wanneer het minder slim is: als je bijvoorbeeld op korte termijn van plan bent te verhuizen, of als de kosten van het oversluiten niet opwegen tegen de baten, dan is oversluiten mogelijk niet de meest voordelige optie. Wij adviseren hierin altijd eerlijk en transparant.
Wat komt er bij kijken als je je hypotheek oversluit?
Het oversluiten van een hypotheek lijkt misschien een grote klus, maar met de persoonlijke begeleiding van MarsMaris Hypotheken wordt het een helder en zelfs prettig proces. Wij leiden je stap voor stap door alle benodigde zaken, zodat jij je er geen zorgen over hoeft te maken.
De kosten: het oversluiten van een hypotheek brengt altijd kosten met zich mee. Denk hierbij aan taxatiekosten, notariskosten en onze advies- en bemiddelingskosten. Het is belangrijk dat je hier helder inzicht in hebt.
De boeterente: bij het oversluiten van je hypotheek kun je te maken krijgen met een boeterente (ook wel ‘vergoeding vervroegd aflossen’ genoemd).
Dit is een compensatie voor de bank omdat zij rente-inkomsten mislopen als je je hypotheek voortijdig aanpast. De hoogte hiervan is afhankelijk van factoren zoals de huidige rentestand en je resterende rentevaste periode.
Nieuwsgierig geworden naar de mogelijkheden? Neem contact met ons op om jouw wensen en de mogelijkheden te onderzoeken.
Boeterente bij oversluiten of extra aflossen
Boeterente bij het oversluiten van je hypotheek
Wanneer je de financiële keuzes rondom je huis wilt optimaliseren, zoals je hypotheek vervroegd aflossen of oversluiten, kom je soms de term ‘boeterente’ tegen. Wij snappen dat dit woord wat confronterend kan klinken. Wij zien het liever als een ‘vergoeding voor vervroegd aflossen’.
Dit is een bedrag dat de hypotheekverstrekker ontvangt ter compensatie van de rente-inkomsten die zij mislopen, omdat jij je lening eerder aanpast dan oorspronkelijk afgesproken. Het is een standaardonderdeel van de hypotheekwereld, en wij helpen je graag om precies te begrijpen hoe het werkt en wat dit voor jou betekent.
De hoogte van de boeterente is afhankelijk van een aantal factoren, en wij helpen je graag om deze helder in kaart te brengen:
Jouw huidige rente versus de actuele rentestand: Als de rente die je nu betaalt hoger is dan de huidige marktrente, is de kans op boeterente groter.
De openstaande hypotheek: Hoe hoger het bedrag van je hypotheek, hoe groter het bedrag waarover de boeterente berekend wordt.
Boetevrij aflossen: Jouw hypotheekverstrekker staat meestal toe dat je jaarlijks een deel van je hypotheek boetevrij mag aflossen. Als je oversluit, wordt dit gedeelte in mindering gebracht.
Resterende rentevaste periode: Hoe langer je huidige rente nog vaststaat, hoe hoger de potentiële boeterente kan zijn, omdat de bank over een langere periode inkomsten mist.
Boeterente bij extra aflossen op je hypotheek, niet altijd
Ook als je extra wilt aflossen op je hypotheek, buiten een oversluiting om, kun je te maken krijgen met boeterente. Gelukkig staat er vaak in je hypotheekvoorwaarden dat je jaarlijks een percentage van de hoofdsom van je hypotheek boetevrij mag aflossen. Dit percentage ligt meestal tussen de 10 en 20 procent. Ligt jouw extra aflossing boven dit bedrag? Dan is het mogelijk dat je over het meerdere boeterente betaalt.
Er zijn ook hypotheekverstrekkers die heel soepel zijn en geen boete in rekening brengen als je de hypotheek volledig aflost uit eigen middelen.
Wij kijken dit graag voor je na in jouw specifieke voorwaarden.
Wanneer betaal je géén boeterente?
Hoewel boeterente een standaard onderdeel is, zijn er gelukkig veel situaties waarin je boetevrij kunt aflossen of zelfs je hypotheek in één keer kunt afbetalen, zonder extra kosten. Dit staat precies beschreven in de hypotheekvoorwaarden of de hypotheekakte van jouw lening.
Wij zorgen ervoor dat je precies weet wanneer dit voor jou van toepassing is. Dit zijn de meest voorkomende situaties:
Aan het einde van de rentevaste periode: Dit is het meest voor de hand liggend. Zodra je rentevaste periode afloopt, kun je kosteloos aanpassingen doen.
Bij verkoop van je huis: Als je je woning verkoopt en de hypotheek volledig aflost uit de verkoopopbrengst, betaal je meestal geen boeterente.
Bij executieverkoop van je woning: In deze uitzonderlijke situatie wordt er doorgaans geen boeterente in rekening gebracht.
Als je woning tenietgaat: Bijvoorbeeld door brand of een natuurramp, waarbij de woning onbewoonbaar wordt.
Bij uitkering uit een overlijdensrisicoverzekering: Als de hypotheek wordt afgelost door een uitkering uit deze verzekering, betaal je geen boeterente.
Als de dagrente hoger is dan je contractrente: Dit komt niet vaak voor, maar als de huidige marktrente hoger is dan de rente die je contractueel betaalt, is er geen sprake van gemiste inkomsten voor de bank.
Als de hypotheekverstrekker onbeperkt aflossen toestaat: Sommige geldverstrekkers zijn zeer flexibel en staan onbeperkt boetevrij aflossen uit eigen middelen toe.
Hoe berekenen wij de boeterente voor jou?
Wij begrijpen dat het berekenen van boeterente complex kan lijken. Gelukkig hoef je dit niet zelf te doen! Wil je precies weten wat de boeterente voor jou betekent en of het oversluiten van je hypotheek financieel voordelig is? Wij leggen je graag alles uit in een persoonlijk gesprek. Samen berekenen we de exacte boeterente en de voordelen van een nieuwe hypotheek. Zo krijg je een helder beeld van jouw unieke situatie.
Is de boeterente aftrekbaar?
Ja, goed nieuws! In de meeste gevallen is de boete voor het oversluiten of vervroegd aflossen van je hypotheek aftrekbaar in je aangifte inkomstenbelasting.
Dit is een belangrijke fiscale overweging die we altijd meenemen in ons advies. Voor de meest actuele en gedetailleerde informatie over de aftrekbaarheid verwijzen we je graag naar de website van de Belastingdienst.
Doorhalen of royeren van je hypotheek
Doorhalen of royeren van je hypotheek: een heldere uitleg
Wanneer je bezig bent met je hypotheek, bijvoorbeeld omdat je een huis verkoopt of je hypotheek oversluit, kom je de term ‘royeren’ of ‘doorhalen’ van een hypotheek tegen. Dit klinkt misschien wat officieel en ingewikkeld, maar het is eigenlijk een heel logisch en belangrijk onderdeel van het proces.
Wij leggen je graag uit wat het precies inhoudt, waarom het nodig is en wat je ervan kunt verwachten.
Wat is royeren of doorhalen van een hypotheek?
Royeren is simpelweg het officieel uitschrijven of doorhalen van een hypotheek uit het openbare hypotheekregister van het Kadaster. Stel je voor dat je hypotheek een “stempel” op je huis is in een groot register; royeren betekent dat die stempel wordt verwijderd.
Waarom is dit nodig?
Bij de verkoop van een woning of het oversluiten van je hypotheek naar een andere geldverstrekker, moet jouw woning vrij van hypotheekrechten worden geleverd. Dit betekent dat er geen hypotheek meer op rust, zodat de nieuwe eigenaar (of de nieuwe hypotheekverstrekker) een “schone lei” heeft.
De notaris speelt hierbij een cruciale rol. Na het aflossen van je oude lening (vaak met het geld van je nieuwe hypotheek), laat de notaris het recht van hypotheek van je oude geldverstrekker bij het Kadaster royeren. Hierdoor staat de woning officieel niet meer onder de oude hypotheek geregistreerd.
De royementsakte: jouw bewijs van doorhaling
Toen je je hypotheek afsloot, heb je bij de notaris de hypotheekakte getekend. Deze akte is toen geregistreerd bij het Kadaster. Deze registratie verdwijnt niet vanzelf wanneer je je woning verkoopt of je hypotheek aflost.
Om de registratie van de oude hypotheek ongedaan te maken, stelt de notaris een speciale akte op: de royementsakte. Deze akte wordt ook wel ‘akte van doorhaling’ genoemd. Met deze akte wordt de oude registratie van je hypotheek bij het Kadaster officieel geschrapt. Zo weet iedereen zeker dat er geen oude financiële verplichtingen meer aan jouw woning kleven.
Royementskosten: wat kost het en is het aftrekbaar?
Natuurlijk komen er kosten kijken bij het doorhalen of uitschrijven van je hypotheek. Deze royementskosten zijn afhankelijk van de notaris die je kiest en liggen doorgaans tussen de €90 en €500.
Goed nieuws: de kosten voor het doorhalen van een hypotheek zijn in de meeste gevallen aftrekbaar van de inkomstenbelasting!
Dit is een belangrijke fiscale overweging die wij altijd met je bespreken, zodat je exact weet wat je terug kunt vragen.
Is het doorhalen van een hypotheek verplicht?
Het antwoord op deze vraag is afhankelijk van jouw situatie:
Verplicht: Als je je huis verkoopt of je hypotheek oversluit naar een andere hypotheekverstrekker, dan is het verplicht om je oude hypotheek bij het Kadaster te laten uitschrijven (royeren). De koper of de nieuwe geldverstrekker wil namelijk zeker weten dat er geen rechten meer op de woning rusten vanuit jouw oude hypotheek.
Niet verplicht (en soms onverstandig): Heb je je hypotheek volledig afgelost, maar blijf je in hetzelfde huis wonen? Dan is doorhalen geen verplichting. Sterker nog, soms is het slim om je hypotheek ingeschreven te laten! Dit geldt vooral als je een zogenaamde ‘bankhypotheek’ had.
Bij een bankhypotheek heb je de mogelijkheid om in de toekomst eventueel afgeloste bedragen, in overleg met de huidige geldverstrekker, weer op te nemen zonder dat je opnieuw naar de notaris hoeft. Als je verwacht hier in de toekomst gebruik van te maken, bespaar je door niet te royeren notariskosten.
Wij adviseren je graag eerlijk en transparant over wat in jouw specifieke situatie de slimste keuze is.
Zo weet je zeker dat je geen onnodige stappen zet of kosten maakt.
Slim oversluiten: onze tips voor jou!
Overweeg je om je hypotheek over te sluiten? Dat kan een slimme zet zijn! Of je nu wilt profiteren van een lagere rente, lagere maandlasten wilt, of juist meer financiële ruimte zoekt, het oversluiten van je hypotheek biedt volop mogelijkheden. Om je op weg te helpen en te zorgen dat je de juiste beslissing neemt, hebben we hier alvast een aantal belangrijke tips voor je verzameld.
Vergelijk meer dan alleen de rente
De laagste rente is aantrekkelijk, maar let ook op de voorwaarden. Denk aan de mogelijkheid tot extra aflossen, flexibiliteit bij verhuizen (meeneemregeling) of de boetevrije aflosmogelijkheden. Deze kunnen op lange termijn net zo belangrijk zijn als de rente zelf.
Breng je totale plaatje in kaart
Denk niet alleen aan je hypotheek, maar ook aan je totale financiële situatie. Heb je andere leningen die je zou kunnen meefinancieren tegen een lagere hypotheekrente? Wat zijn je toekomstplannen (gezinsuitbreiding, verbouwing, pensioen)? Dit helpt bij het kiezen van de juiste hypotheekvorm en rentevaste periode.
Houd rekening met de kosten (en de aftrekbaarheid)
Oversluiten brengt kosten met zich mee (zoals taxatie, notaris, advieskosten). Hoewel veel van deze kosten fiscaal aftrekbaar zijn, moeten ze wel eerst betaald worden. Zorg dat je een goed beeld hebt van de totale kosten en de terugverdientijd. Dit berekenen we graag samen met je.
Start op tijd (vooral bij afloop rentevaste periode)
Hypotheken zijn complex.
Een onafhankelijke adviseur vergelijkt het aanbod van verschillende banken en helpt je de kleine lettertjes te begrijpen. Zo weet je zeker dat je de best passende hypotheek krijgt voor jouw unieke situatie.