Overwaarde woning gebruiken
Zo zet je het slim in voor je plannen
Je huis vertegenwoordigt vaak een aanzienlijke waarde. Is je woning in de loop der jaren meer waard geworden dan je hypotheek?
Dan heb je overwaarde. Die overwaarde kun je slim inzetten om plannen te realiseren – nu en voor later.
Denk aan het financieren van een verbouwing, het verduurzamen van je woning (en zo je maandlasten verlagen), het aanvullen van je pensioen, het creëren van financiële ruimte of zelfs het kopen van een volgende woning.
Wat je wensen ook zijn: bij MarsMaris Hypotheken kijken we samen wat er mogelijk is. We begeleiden je stap voor stap, geven je helder inzicht in de opties en helpen je kiezen voor een oplossing die echt bij jou past.
Zo realiseren we samen jouw plannen
De overwaarde op je woning slim inzetten kan een enorme impact hebben op je toekomstplannen.
Omdat dit een belangrijke financiële beslissing is, zorgen wij voor een gestroomlijnd en overzichtelijk proces.
Van het verkennen van je dromen tot de daadwerkelijke realisatie: MarsMaris Hypotheken neemt je aan de hand.
Ontdek hieronder de duidelijke stappen die we samen zetten om jouw overwaarde optimaal te benutten.
Wat mag je van ons verwachten?
Bij MarsMaris Hypotheken draait alles om jou.
We weten dat het afsluiten van een hypotheek een belangrijke stap is, en daarom begeleiden we je met heldere communicatie en advies dat écht bij jou past.
Persoonlijk advies en échte aandacht:
Of je nu al veel weet of nog zoekende bent, we nemen de tijd om te luisteren naar jouw unieke situatie en wensen. Geen standaardoplossingen, maar een financieel plan dat naadloos aansluit bij wie jij bent en wat jij nodig hebt.
Onafhankelijk en objectief advies:
MarsMaris Hypotheken is geen bank, maar een onafhankelijk adviesbureau. Daardoor hebben we toegang tot een breed aanbod van hypotheekverstrekkers. We vergelijken objectief alle opties, zodat jij het best passende aanbod krijgt.
Duidelijke uitleg en volledige transparantie:
Wij geloven in helderheid. Daarom leggen we alles uit in gewone taal, zonder ingewikkelde vaktermen. Geen verborgen kosten of kleine lettertjes; je weet precies waar je aan toe bent. Duidelijkheid geeft rust, en dat is precies wat je verdient.
Volledige ontzorging, nu én later:
Vanaf het eerste gesprek tot het moment bij de notaris. We regelen je hypotheek én de bijbehorende verzekeringen. Verandert er later iets in je leven, zoals je werk, gezin of woonplannen? Dan denken we graag opnieuw met je mee.
Richtprijzen voor ons hypotheekadvies
Eerlijk, transparant en passend bij jouw situatie.
Richtprijs hypotheekadvies overwaarde benutten:
Vanaf € 2495.-
Wil je alle mogelijkheden en tarieven rustig bekijken?
Je vindt het complete overzicht op onze tarievenpagina.
Wat is een....?
Bij MarsMaris Hypotheken weten we dat er veel vragen op je afkomen.
Hieronder vind je de antwoorden op de meest gestelde vragen in jouw situatie.
Overwaarde benutten: Slimme Stap of Liever niet?
Wil je de overwaarde van je huis opnemen? Dat kan een slimme stap zijn, maar het is altijd goed om de opties en risico’s te overwegen.
Bij MarsMaris Hypotheken helpen we je graag om te bepalen wat verstandig is voor jouw situatie en welke deuren de overwaarde voor jou opent.
Waar mag je overwaarde aan besteden?
Je kunt de overwaarde van je huis op verschillende manieren gebruiken. De meest voorkomende bestedingen zetten we hieronder voor je op een rij:
Voor een nieuwe woning: Dit is de meest gekozen optie voor doorstromers.
Door je overwaarde in je nieuwe huis te steken, verlaag je de benodigde hypotheek en daarmee ook je maandelijkse woonlasten.Voor verbouwing en/of verduurzaming: Wil je niet verhuizen maar je huidige woning verbeteren?
Je kunt je overwaarde inzetten voor bijvoorbeeld een nieuwe aanbouw, badkamer of voor energiebesparende maatregelen (zoals zonnepanelen of isolatie). Je neemt dan een extra hypotheek of kiest ervoor om je hypotheek over te sluiten. Je geldverstrekker kijkt hierbij natuurlijk of je de hogere maandlasten kunt dragen.Voor de hypotheek van je kind: Soms kun je je kind helpen met de financiering van zijn of haar eerste huis. Dit kan door een deel van de overwaarde te schenken of te lenen aan je kind. Dit heeft wel fiscale en financiële gevolgen, dus laat je hierover altijd goed adviseren.
Let op: de ‘jubelton’ (belastingvrije schenking voor een eigen woning) is per 2024 afgeschaft. Wel mag je jouw kind eenmalig een bedrag belastingvrij schenken van maximaal € 32.195 (bedrag 2025), onder bepaalde voorwaarden (leeftijd kind tussen 18 en 40 jaar).Om schulden af te lossen: Heb je dure leningen of kredieten? Het kan voordelig zijn om deze af te lossen met je overwaarde, bijvoorbeeld door je hypotheek te verhogen. De hypotheekrente is vaak lager dan de rente op andere leningen. Houd er rekening mee dat de rente over het deel dat je gebruikt voor consumptieve uitgaven (zoals het aflossen van schulden) niet fiscaal aftrekbaar is.
Voor een vakantiehuis of tweede huis: Droom je van een eigen plekje elders? Je kunt de overwaarde benutten voor de aankoop van een recreatiewoning of ander tweede huis. Ook hier geldt dat je de hogere maandlasten moet kunnen dragen en de tweede woning vaak als onderpand dient.
Voor een auto, camper of caravan: Het is mogelijk om je overwaarde deels op te nemen voor de aankoop van bijvoorbeeld een auto.
Niet alle banken werken hieraan mee en vaak kun je maar tot 80% van de woningwaarde opnemen. Denk goed na over het lenen voor consumptieve uitgaven; je zit er wel weer 30 jaar aan vast, en de rente is niet aftrekbaar.Als aanvulling op je pensioen: Zonder je huis te verkopen je overwaarde opnemen voor extra pensioeninkomen? Dit kan via specifieke hypotheekvormen zoals een ‘opeethypotheek’ of ‘verzilverhypotheek’. Dit zijn complexe producten die goed moeten passen bij jouw situatie en wensen. Laat je hierover altijd uitgebreid adviseren.
Zoals je ziet, zijn er veel mogelijkheden en zaken om rekening mee te houden. Het is dan ook cruciaal om een weloverwogen keuze te maken die past bij jouw persoonlijke situatie. Bij MarsMaris Hypotheken staan we klaar om je hierbij te adviseren en samen de beste weg voor jou te bepalen.
Is het slim om overwaarde op te nemen?
Het opnemen van overwaarde kan financiële ruimte bieden, maar brengt ook hogere maandlasten met zich mee. Denk goed na over het doel en laat je altijd adviseren. Wij helpen je graag om een verstandige keuze te maken die past bij jouw situatie, zodat je niet het risico loopt dat je huis ‘onder water’ komt te staan bij een daling van de huizenprijzen.
Hoe weet ik of ik overwaarde heb?
Je hebt overwaarde als de marktwaarde van je woning hoger is dan je openstaande hypotheekschuld. Een snelle schatting kun je maken door de geschatte verkoopwaarde te vergelijken met je hypotheekschuld. Voor een officiële waardebepaling is een taxatierapport nodig.
Het benutten van overwaarde lijkt eenvoudig, maar we begrijpen dat dit veel vragen oproept en geen gemakkelijke beslissing is. Jouw wensen en mogelijkheden staan bij ons centraal. We kijken graag met je mee naar jouw unieke situatie en de beste manier om je overwaarde slim en verantwoord in te zetten.
Fiscale aspecten en aandachtspunten
Het benutten van overwaarde kent belangrijke fiscale en financiële overwegingen.
Bij MarsMaris Hypotheken nemen we deze graag met je door, zodat je goed voorbereid bent en de juiste keuzes maakt voor jouw situatie.
Belasting en overwaarde huis:
De fiscale kant
Over de overwaarde zelf hoef je geen belasting te betalen.
Wel kan de Belastingdienst meekijken, afhankelijk van wat je precies met het geld doet:
Overwaarde op je spaarrekening: Als je de overwaarde op je spaarrekening zet, wordt het deel boven de vrijstelling (€ 57.000 voor alleenstaanden, € 114.000 voor fiscaal partners in 2024, dit kan per jaar wijzigen) toegevoegd aan je vermogen in Box 3.
Hierover betaal je jaarlijks vermogensbelasting.Nieuwe woning kopen met overwaarde: Koop je na de verkoop van je oude huis een nieuwe woning? Dan moet je de overwaarde die je hebt ontvangen eerst gebruiken om het hypotheekbedrag van je nieuwe woning te verlagen. Doe je dit niet, dan is de hypotheekrente over dat deel van de hypotheek niet aftrekbaar en valt dat deel van je hypotheek in Box 3.
De overheid wil hiermee stimuleren dat je hypotheekschuld zo laag mogelijk blijft.Schenking aan je kind(eren): Gebruik je de overwaarde voor een schenking? Dan hoort het geld niet meer bij jouw vermogen.
Je bent er dan geen vermogensbelasting over verschuldigd. Je kind kan wel schenkbelasting verschuldigd zijn, hoewel er verschillende vrijstellingen gelden.
Risico’s en aandachtspunten bij het benutten van overwaarde
Hoewel het benutten van overwaarde veel voordelen kan bieden, zijn er ook risico’s om rekening mee te houden:
Waardedaling van het huis: Hoewel vastgoed historisch gezien vaak in waarde stijgt, is waardedaling altijd een risico. Als de waarde van je woning daalt en je de woning moet verkopen, kun je te maken krijgen met een restschuld. Dit risico wordt groter als je een groter deel van de overwaarde opneemt.
Hogere maandlasten: Het opnemen van overwaarde betekent bijna altijd dat je een hogere (of nieuwe) hypotheek aangaat, wat leidt tot hogere maandlasten. Het is cruciaal dat deze maandlasten ook op lange termijn betaalbaar blijven voor jou.
Rentestijging na rentevaste periode: Zodra je rentevaste periode afloopt, krijg je te maken met de dan geldende rentetarieven.
Beperking toekomstige hypotheekruimte: Door een deel van je overwaarde op te nemen, verminder je de toekomstige financiële ruimte die je woning biedt. Dit kan gevolgen hebben als je later bijvoorbeeld nog wilt verhuizen of een andere grote financiering nodig hebt.
Consumptieve uitgaven: Geld lenen voor consumptieve uitgaven (zoals een auto of reis) via een hypotheek is een lange termijn verplichting.
De rente is niet aftrekbaar en je betaalt jarenlang voor iets dat snel in waarde daalt of al verbruikt is. Denk hier goed over na.Impact op je vermogen: Door overwaarde op te nemen en deze bijvoorbeeld op een spaarrekening te zetten, kan dit effect hebben op je vermogensbelasting in Box 3.
Bij MarsMaris Hypotheken nemen we al deze fiscale en financiële aspecten zorgvuldig met je door, zodat je weloverwogen beslissingen kunt nemen.
Eigenwoningreserve (EWR)
Overwaarde benutten en Eigenwoningreserve (EWR): een belangrijk verband
Als je overweegt je overwaarde te benutten, kom je wellicht de term Eigenwoningreserve (EWR) tegen. Maar wat is de relatie tussen deze twee begrippen en is de EWR van invloed op jouw plannen? Het antwoord is ja én nee. We leggen graag uit hoe het precies zit.
De term ‘overwaarde’ is je waarschijnlijk bekend, maar de Belastingdienst gebruikt hiervoor de fiscale term Eigenwoningreserve (EWR). Het is essentieel om te begrijpen wat dit inhoudt, vooral als je je huis verkoopt en daarna een nieuwe woning koopt.
Wat is Eigenwoningreserve (EWR)?
De Eigenwoningreserve is kort gezegd de fiscale ‘winst’ die je behaalt bij de verkoop van je woning. De Belastingdienst berekent dit als volgt: van de verkoopopbrengst van je huis trek je de verkoopkosten (bijvoorbeeld makelaarskosten) en de resterende hypotheekschuld waarvan de rente fiscaal aftrekbaar was. Een consumptieve lening, die geen onderdeel uitmaakt van de eigenwoningschuld, telt hierbij dus niet mee. Het resultaat van deze berekening is je Eigenwoningreserve.
Voorbeeld: Stel, Hugo en Nathalie verkopen hun woning voor € 425.000. De makelaar kost € 3.000.
De hypotheek op de woning bedraagt € 315.000, waarvan € 10.000 een consumptief deel is.
De netto verkoopopbrengst is dan € 425.000 (verkoop) – € 3.000 (makelaar) = € 422.000. De Eigenwoningreserve is € 422.000 (netto verkoop) – € 305.000 (hypotheek zonder consumptief deel) = € 117.000.
De bijleenregeling:
Eigenwoningreserve gebruiken bij aankoop
Als je een positieve Eigenwoningreserve hebt en binnen een bepaalde periode (drie jaar) een nieuwe koopwoning aanschaft, dan moet je deze overwaarde inbrengen in de financiering van je nieuwe woning. Dit principe staat bekend als de bijleenregeling. Het doel hiervan is om te stimuleren dat je je hypotheekschuld zo laag mogelijk houdt.
Gevolg:
Als je de Eigenwoningreserve niet inbrengt bij de aankoop van een nieuwe woning, dan is de hypotheekrente over een bedrag ter grootte van de Eigenwoningreserve niet fiscaal aftrekbaar.
Looptijd EWR:
Je wordt geacht de Eigenwoningreserve te gebruiken als je binnen 36 maanden (drie jaar) een nieuwe woning koopt. Daarna vervalt de Eigenwoningreserve en de bijbehorende renteaftrekbeperking.
Negatieve Eigenwoningreserve:
Is de resterende hypotheek bij verkoop hoger dan de netto verkoopopbrengst, dan is er sprake van een negatieve Eigenwoningreserve en dus een restschuld.
Huren als fiscale pauze:
Om de inbreng van de Eigenwoningreserve te ‘omzeilen’ zou je tussentijds kunnen gaan huren. Als je drie jaar of langer huurt voordat je een nieuwe woning koopt, vervalt de Eigenwoningreserve en is de rente over een eventuele nieuwe hypotheek weer volledig aftrekbaar.
De Eigenwoningreserve is een complex fiscaal begrip. Wij leggen je graag de precieze impact op jouw specifieke situatie uit tijdens een persoonlijk gesprek.
Hypothecaire inschrijving
Wat is een hypothecaire inschrijving?
De hypothecaire inschrijving is de officiële registratie van je hypotheek in het Hypotheekregister van het Kadaster. Dit wordt gedaan door een notaris.Met deze inschrijving wordt het recht van hypotheek gevestigd, wat inhoudt dat de hypotheekverstrekker (de bank) bepaalde rechten heeft op je woning als onderpand voor de lening, mocht je niet aan je betalingsverplichtingen kunnen voldoen.
De inschrijving bevat belangrijke informatie, zoals:
-
De hypotheeksom (het maximale bedrag waarvoor de bank een recht van hypotheek heeft).
-
Informatie over jou als hypotheeknemer.
-
Informatie over de betreffende woning.
-
De datum en het nummer van de inschrijving.
Kosten inschrijving hypotheekregister
De inschrijving van de hypotheekakte bij het Kadaster gebeurt via de notaris. De kosten hiervoor zijn onderdeel van de notariskosten en kunnen per notaris verschillen. Als de rente van je afgesloten hypotheek aftrekbaar is, kun je deze gemaakte kosten voor de inschrijving van de hypotheek vaak aftrekken in je aangifte inkomstenbelasting.
Hogere inschrijving hypotheek (verhoogde inschrijving)
Je kunt ervoor kiezen om een verhoogde inschrijving van je hypotheek te doen. Dit betekent dat de notaris een hoger bedrag inschrijft in het Kadaster dan het bedrag dat je op dat moment daadwerkelijk leent.
Voordeel: Als je later bijvoorbeeld wilt verbouwen of andere doelen hebt waarvoor je extra geld nodig hebt uit je overwaarde, kun je dit makkelijker opnemen via je bestaande hypotheek. Zolang je binnen de hogere hypothecaire inschrijving blijft, hoef je dan niet opnieuw naar de notaris voor een nieuwe hypotheekakte. Dit bespaart je notariskosten. Let wel: of je het extra bedrag ook daadwerkelijk kunt lenen, hangt af van de waarde van je woning en je inkomen op het moment van opname.
Nadeel: Er kan ook een nadeel zijn aan een verhoogde inschrijving. Als je later een andere lening wilt afsluiten, kijkt de geldverstrekker naar de hoogte van het bij het Kadaster ingeschreven bedrag. Dit kan de mogelijkheden voor een aanvullende lening beperken, omdat de bank meer risico ziet.
Hypothecaire inschrijving opvragen
Via het Kadaster kun je informatie opvragen over inschrijvingen in het hypotheekregister. Dit kan nuttig zijn als je bijvoorbeeld een huis koopt. Je ontvangt dan informatie over de hypotheekverstrekker, de datum van inschrijving en het bedrag waarvoor de hypotheek is ingeschreven. De actuele hypotheekschuld is hierin echter niet zichtbaar. De kosten hiervoor bedragen € 2,80 voor een digitale opvraag.
Tips voor het benutten van jouw overwaarde
Het benutten van de overwaarde van je woning is een belangrijke financiële stap.
Om je hierbij op weg te helpen, hebben we enkele tips samengesteld:
Definieer je doel helder:
Voordat je actie onderneemt, is het cruciaal om precies te weten waarvoor je de overwaarde wilt gebruiken. Is het voor een verbouwing, het aanvullen van je pensioen, de aankoop van een tweede woning, of een schenking aan je kinderen? Een duidelijk doel helpt bij het kiezen van de juiste hypotheekvorm en het bepalen van het benodigde bedrag.
Bereken je daadwerkelijke overwaarde:
Een snelle schatting van je overwaarde is handig, maar voor een concrete beslissing is een actuele taxatie van je woning onmisbaar. Een taxateur bepaalt de officiële marktwaarde, die de basis vormt voor het bedrag dat je kunt opnemen.
Denk aan de fiscale gevolgen:
Zoals besproken bij de Eigenwoningreserve (EWR) en bij consumptieve uitgaven, kan het benutten van overwaarde fiscale gevolgen hebben. Wees je bewust van de invloed op je hypotheekrenteaftrek en vermogensbelasting in Box 3. Een goed advies helpt je om onverwachte verrassingen te voorkomen.
Laat je persoonlijk adviseren
De regels en jouw persoonlijke financiële situatie zijn complex en dynamisch.
Een hypotheekadviseur kan jouw specifieke situatie analyseren, je alle mogelijkheden en risico’s uitleggen en je helpen de meest verstandige en financieel gezonde beslissing te nemen.